武汉楼盘 资料图片
新建商品住房 资料照片
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□楚天都市报极目新闻记者 刘闪 实习生 夏若尧 吴璐瑶
上半年刚刚结束，楼市成交数据也全部出炉。数据统计显示，2023年上半年武汉新建商品住房成交61447套，同比增长9.84%，成交总面积716.6万平方米，同比增长14.2%。
当前，房地产政策持续宽松。业内预测，下半年武汉若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。
楼市成交走出M字行情
整体来看，上半年武汉房地产市场回暖明显，稳中有进，走出了一个M字行情。
2023年上半年，武汉新房成交套数73120套，新房住宅成交套数61447套，同比2022年上半年略有上涨。具体到武汉各区，汉阳区、东湖高新(600133)区、黄陂区成交量位居前三，这三个区成交量占比超过三成。成交数据比较靠后的主要是供应量较少的老城区武昌区、江汉区，以及客源不足的远城区汉南区。
其中，1月受春节假期影响，武汉新房上市供应有所放缓，销量出现回落。进入2月，武汉房地产市场整体加速回暖，春节过后，新房销量快速增长，创下历年2月历史新高，达到12421套。3月，延续加速回暖趋势，新房成交17111套。积压的消费需求集中释放，一季度的这波“小阳春”给市场带来信心。
4月，武汉房地产市场恢复速度有所放缓，新房销量出现阶段性回落。当月，武汉新建住房成交7487套，网签销售面积89.82万平方米，环比减少47.86%，同比减少12.99%。不过，随着5月开启武汉第40届房交会，助力出现楼市红五月：武汉新建商品住房本月成交14088套，环比上涨88%。
尽管房交会延长15天，至6月15日结束，但6月的新房成交量再次回归低谷水平。当月，新建住房成交6172套，成交面积72.7万平方米。业内人士分析认为，在经历上半年小阳春、房交会两轮节点的刺激洗礼后，武汉市场上的购房需求已基本消耗殆尽，再加上除了房交会专项补贴外，武汉上半年并没有出台其他利好刺激政策，因此成交量没有继续攀升。
6月20日，1年期、5年期LPR下调10个基点。目前，武汉首套房贷利率降至3.8%，二套房为4.8%。房贷利率再次下降，将减轻居民的财务负担，改善消费预期。同时，有助于稳定需求端预期，释放合理住房需求，稳定供给端预期，提振房地产投资信心。
“少量多次”推进土地供应
今年上半年，武汉举办了3场土拍，一共成交163亿元。
最近一场6月30日的土拍活动，推出多宗优质地块，分布在中心城区及东湖新技术开发区等热门区域，多家全国性布局的企业积极参与，民营企业也表现踊跃。当日共成交13宗房地产用地，成交土地面积约46.91公顷，成交金额约131.14亿元。
其中有两宗地块竞争激烈，一是位于东湖高新核心地段的瑞云路P（2023）028号地块，周边教育、医疗、商业等配套成熟，交通便利，经3家企业网上竞价29轮后最终以150360万元的总价成交，项目溢价率10.3%。二是位于江岸区香港路以西、高雄路以东的P（2023）033号住宅地块，该地处鲩子湖精致生活圈，是“小而精”的代表性项目，经过5家企业网上竞价16轮后触发“熔断”，进入“摇号”环节，成交总价23000万元，项目溢价率15.0%。
此外，位于江汉区发展大道的P（2023）039号新华西地块，及位于汉阳一线临江的P（2023）042号新港地块，是近年来中心城区核心片少有的优质住宅项目，规划齐整、规模可观，教育、养老、商业等配套齐全，未来将打造环境优美的高品质住宅生活小区。
武汉市土地交易中心介绍，面对外部市场变化，武汉市主动顺应市场形势，倾听企业意见建议，优化供地项目条件，采取“少量多次”的方式推进土地供应，对可能发生异常交易、影响市场预期的项目提前预判，对其供地时序进行调整，以化解风险，保障市场平稳运行。
改善性需求将迎来突破发展
当前，房地产政策持续宽松。6月27日，沪深两市上市房企大名城(600094)、保利发展、福星股份(000926)和中交地产(000736)的再融资项目获得证监会批文，支持上市房企合理融资需求。6月28日，中国人民银行货币政策委员会2023年第二季度例会指出，因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。
展望下半年市场，中指研究院分析，当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。中性预期下，下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。
诸葛找房数据研究中心表示，整体来看，2023上半年市场由强复苏转入弱修复阶段，部分城市仍面临一定的下行压力。展望后市，当前市场复苏的基础仍然不稳固，复苏动力偏弱，后续市场修复很大程度上仍依赖于政策端利好以及宏观环境的改善。区域层面，城市间分化继续上演，一线城市韧性最强，二线城市中的优质省会城市、重点城市群的核心城市仍具有突围机会，三四线城市在短期宏观环境未见大幅改善的情况下，市场难以有上升空间，很多城市下行压力有进一步加大的可能。同时，改善性市场将迎来窗口期，在当前政策鼓励三孩以及中央多次提出支持刚性和改善性合理购房需求释放的支持下，预计未来改善性需求将会迎来突破发展。
克尔瑞地产研究认为，预判三季度，各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。
