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（2023年6月8日）过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，产业园运营商遇到的问题是多方面的，困难是前所未有的。
从2023年一季度业绩看，在观点指数重点监测的产业运营企业中，13家样本上市企业有8家营收下降，归母净利润下跌的同样有8家。过半数企业一季度表现不佳，主要源于物业销售结转缩减。
去年同期由于疫情影响，园区运营企业业绩受到重大冲击，因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业业绩出现大幅下滑。除此之外，免租政策对国资园区运营商现金流带来较大的冲击，疫情三年断断续续的免租时间叠加起来达到一年之久。
要关注到的是，公募REITs的出现，以及各种发行和扩募规则的完善，给了园区持有者一个良好的退出渠道，为园区开发商提供了长效的资金来源。一众园区运营商对外表示公募REITs的出现在一定程度上改变了园区经营的逻辑。
随着园区公募REITs退出渠道的全面打通，位于链条前端的Pre-REITs基金也接踵而至，未来更多的产业园和物流园都将以市场化的逻辑来决策和操盘，自持园区的面貌将焕然一新。
不过，现时发行的园区REITs仍以国资园区为主，民营园区发行REITs依然有困难，退场者不在少数，客观上存在着“国进民退”的现象。如今，各地方也意识到了强链补链的必要性。在一些细分领域“特专精”的企业，由于需求过于细致和分散，政府受制于预算、人员编制安排等影响，难以完全把握，这就需要发挥市场化主体的作用，也是未来民营产业投资商或运营商可以发挥的地方。
必须要承认的是，政府在“招大引强”上仍具有绝对优势，但现时的新兴产业更讲求上下游产业链的链接，只有单一的大企业、“500强”并不能支撑起整个产业在地区的发展，若企业只是为了优惠政策而来，自然会因为更优惠的政策而迁移。
为盘点以及借鉴那些在产业运营发展行业具有高度影响力的企业 ，观点指数研究院通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行分析研究，发布 “影响力指数 • 2023年度影响力产业运营发展企业”。
8月8日，相关研究结果将在一年一度的行业盛会“博鳌房地产论坛”上、在百家媒体和千余名参会嘉宾的见证下盛大发布。
包含“2023年度影响力产业运营发展企业”在内的系列博鳌风尚企业表现研究结果的发布，已经成为房地产及新经济产业年度思想论坛——博鳌房地产论坛的标志性事件，同时为所有积极向上的企业及企业家提供了一个提升社会声誉的平台。
