哈尔滨住房公积金管理中心
商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款管理办法（试行）
第一条 为进一步发挥住房公积金制度保障作用，保障购房职工充分享受住房公积金优惠政策，减少缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出，减轻偿还贷款压力，根据《住房公积金管理条例》《黑龙江省住房公积金个人住房贷款管理办法》及《哈尔滨住房公积金管理中心公积金个人住房贷款有关事项实施意见的通知》等有关规定，结合实际，制定本办法。
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第二条 本办法适用于在哈尔滨住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）缴存住房公积金的职工商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）转为住房公积金个人贷款（以下简称“公积金贷款”）的管理。
第三条 本办法所称的商业贷款转公积金贷款（以下简称“商转公贷款”），是指已办理商业贷款且具备公积金贷款资格的借款申请人向公积金中心申请将符合转贷条件的商业贷款本金余额转成公积金贷款（暂不包含公积金组合贷款）。
第四条 本办法所称商业贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购买的产权住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（暂不包括公积金组合贷款）。
第五条 办理商转公贷款有先还后贷和顺位抵押两种方式，借款申请人可根据实际情况选择其中一种方式：
（一）先还后贷方式，即以所购住房作抵押先还后贷。借款申请人自筹资金将原商业贷款结清并解除贷款抵押，用原商业贷款抵押的房屋（以下简称“原抵押房屋”）作为商转公贷款的抵押担保；
（二）顺位抵押方式，即以所购住房作顺位抵押。借款申请人在未结清原商业贷款，且抵押权人仍为原商业银行的情况下，原商业贷款银行同意增加办理商转公贷款业务的公积金中心为该房屋第二顺位抵押权人，办理顺位抵押登记，同意协助办理用公积金贷款结清原商业贷款。此种方式适用于原商业贷款银行与承办公积金贷款业务受委托银行（以下简称“受托银行”）为同一家银行。
第六条 申请商转公贷款除符合现行住房公积金个人贷款相关规定外，还应同时符合下列条件：
（一）借款申请人为原商业贷款的借款人，且原抵押房屋处于抵押状态；
（二）借款申请人首次申请公积金贷款；
（三）原商业贷款已正常还款12个月（含）以上，且此笔贷款近12个月还款期间无逾期记录；
（四）原商业贷款银行同意借款申请人办理商转公贷款手续并提前结清贷款。借款申请人选择以顺位抵押方式的，原商业贷款银行同意借款人以顺位抵押方式办理商转公贷款手续，并出具商转公贷款同意书；
（五）申请商转公贷款的房屋已取得不动产权证或房屋所有权证，且权属明晰，无查封、保全、设定居住权等权利受限的情形，并能办理抵押登记或顺位抵押登记手续（借款申请人应为公积金贷款抵押人）。
第七条 商转公贷款额度、期限和利率按以下标准确定：
（一）商转公贷款额度按现行贷款政策核定，且不得超过原商业贷款本金余额；
（二）商转公贷款期限按现行贷款政策核定，且与商业贷款已还年限合计不超过30年(商业住房贷款已还年限按年取整)；
（三）商转公贷款利率按照中国人民银行规定的公积金贷款利率标准执行。
第八条 申请商转公贷款，除按现行存量房公积金贷款提供申请要件外，还需提供原抵押房屋《不动产权证书》或《房屋所有权证》、全款购房发票或契税完税证明、原商业贷款借款合同、房屋抵押合同、原商业贷款账户基本信息及近12个月还款流水等相关材料。
第九条 先还后贷方式，按下列程序办理：
（一）借款申请人向公积金中心提出商转公贷款申请，公积金中心对借款申请人是否符合转贷条件进行审核，审定商转公贷款额度和期限并告知借款申请人。借款申请人应当在收到公积金中心审批通过通知之日起30个工作日内完成提前结清原商业贷款及解除原抵押房屋抵押登记等相关手续；
（二）借款申请人自筹资金结清原商业贷款，持原商业贷款结清证明、已解除抵押的原抵押房屋《不动产权证书》或《房屋所有权证》及其他相关材料经公积金中心核实后，与公积金中心及其受托银行签订借款及抵押合同，并办理其他贷款相关手续；
（三）公积金中心和借款申请人向不动产登记管理部门申请办理抵押登记手续，将抵押权人登记为公积金中心；
（四）公积金中心收到不动产登记管理部门推送的不动产登记证明后，由受托银行将公积金贷款资金划入公积金借款人在银行开立的用于偿还公积金贷款的个人还款账户。
第十条 顺位抵押方式，按下列程序办理：
（一）借款申请人向公积金中心提出商转公贷款申请，公积金中心对借款申请人是否符合转贷条件进行审核，审定商转公贷款额度和期限并告知借款申请人；
（二）原商业贷款银行出具商转公贷款同意书，同意借款人以顺位抵押方式办理商转公贷款业务；
（三）借款申请人签署承诺书，同意将原商业贷款本金余额及应还利息超出商转公贷款差额部分足额存入原商业贷款银行贷款指定账户；
（四）公积金中心及其受托银行与借款申请人签订借款及抵押合同，并办理其他贷款相关手续；
（五）公积金中心与借款申请人向不动产登记管理部门申请办理顺位抵押登记手续，按顺位设立新的抵押权，将抵押权人登记为公积金中心；
（六）公积金中心收到不动产登记管理部门推送的不动产登记证明后，由公积金受托银行将公积金贷款资金划入公积金借款人原商业贷款银行结清商业贷款；
（七）原商业贷款银行结清贷款后，向公积金借款人出具结清证明和解除抵押登记相关证明，公积金借款人配合公积金中心办结商业贷款抵押注销登记手续。公积金中心的抵押权顺位相应向前，由第二位升为首位抵押权。
第十一条 经公积金中心审核确定商转公贷款额度和期限至放款期间，借款申请人及共同借款人的公积金账户余额不得提取。
第十二条 借款申请人申请办理商转公贷款过程中，有下列行为之一的，公积金中心将停止办理商转公贷款：
（一）变更原抵押房屋所有权人；
（二）对原抵押房屋设定其他抵押，原商业贷款银行不是唯一抵押权人；
（三）原抵押房屋被人民法院等有权机关查封、扣押、冻结；
（四）影响公积金中心抵押权实现的其他行为。
第十三条 违反本办法及相关规定的，公积金中心有权按照借款合同约定，提前终止借款合同并要求公积金借款人立即结清全部贷款本息。
第十四条 公积金中心个人住房贷款发放率（个人住房贷款余额／公积金缴存余额）连续6个月高于85%（含）时，公积金中心将暂停受理商转公贷款业务；当公积金中心个人住房贷款发放率连续6个月低于85％时，公积金中心将重新受理商转公贷款业务。
第十五条 本办法由公积金中心负责解释。
第十六条 本办法自2023年6月10日起施行，遇国家和省市政策调整，按调整后的规定执行。
《哈尔滨住房公积金管理中心商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款管理办法（试行）》实施细则
为规范我市商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款（以下简称“商转公贷款”）业务，防范贷款风险，保证资金安全，根据《哈尔滨住房公积金管理中心商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款管理办法（试行）》《公积金个人住房贷款有关事项实施意见的通知》及《关于住房公积金贷款业务与不动产登记业务联合办理有关事宜的通知》等有关规定，结合业务系统操作实际，制定本实施细则。
商转公贷款条件
一、商转公贷款条件
申请商转公贷款除符合现行住房公积金个人贷款相关规定外，还应同时符合下列条件：
（一）在哈尔滨市行政区域内购买自住住房办理的商业贷款，借款申请人为原商业贷款（暂不包括组合贷款）的借款人，且原抵押房屋处于抵押状态；
（二）借款申请人在哈尔滨住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）缴存住房公积金，且首次申请公积金贷款，共同还款人无此限制；
（三）原商业贷款尚未结清，已正常还款12个月（含）以上，且近12个月还款期间无逾期记录；
（四）原商业贷款银行同意借款申请人办理商转公贷款手续并提前结清贷款。借款申请人选择以顺位抵押方式的，原商业贷款银行同意借款人以顺位抵押方式办理商转公贷款手续，并出具《顺位抵押方式办理商转公贷款同意书》（附件1）；
（五）申请商转公贷款的房屋已取得不动产权证或房屋所有权证，原商贷放款银行为该抵押房屋的唯一抵押权人，该抵押权必须全部基于此笔商业贷款债权而设定，且权属明晰，无查封、保全、设定居住权等权利受限的情形，并能办理抵押登记或顺位抵押登记手续（借款申请人应为公积金贷款抵押人）；
（六）原商业贷款房屋为共有产权的，共有人情况必须为夫妻之间共同共有，且公积金贷款申请共有人情况应与原商业贷款保持一致。
商转公贷款额度、期限和利率
商转公贷款额度、期限和利率按以下标准确定：
（一）商转公贷款额度按现行住房公积金个人贷款政策核定（原商业贷款余额不计入负债范围，无需从可贷额度中扣除），不得超过原商业贷款本金余额减去两个月的还款额，原商业贷款本金余额及月还款额以受理当日金额为准；
（二）商转公贷款期限按现行住房公积金存量房个人贷款政策核定，原抵押房屋建成年份不超过30年，贷款年限与房龄之和不超过50年，且与原商业贷款已还年限合计不超过30年(原商业贷款已还年限按年向上取整)；
（三）商转公贷款利率按照中国人民银行规定的公积金贷款利率标准执行，认定为首套贷款的，现为1-5年执行2.6%，5年以上执行3.1%；认定为二套房贷款的，现为1-5年执行3.025%，5年以上执行3.575%。
商转公贷款套数认定
商转公贷款套数按现行住房公积金个人贷款政策的套数认定标准核定，原商业贷款抵押房屋不计算在套数认定范围内。
商转公贷款申请要件
借款申请人申请办理商转公贷款，应提供下列材料：
（一）住房公积金个人借款申请表；
（二）借款申请人商转公贷款承诺书；
（三）借款申请人及配偶（共同申请人）身份证明及户籍证明；
（四）借款申请人及配偶（共同申请人）婚姻状况证明；
（五）借款申请人在受托银行开立的Ⅰ类账户银行卡；
（六）原商业贷款抵押房屋的《不动产权证书》或《房屋所有权证》；
（七）全款购房发票或契税完税证明；
（八）原商业贷款借款合同、房屋抵押合同；
（九）原商业贷款银行出具的账户基本信息及近12个月还款流水等相关材料；
（十）借款申请人及共同申请人近期一寸免冠彩照各1张、双方6分方章各1枚；
（十一）共同申请人为异地缴存者的，提供原缴存地公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及近12个月的缴存明细；
（十二）公积金中心要求提供的其他材料。
商转公贷款办理流程
办理商转公贷款有先还后贷和顺位抵押两种方式，借款申请人可根据实际情况选择其中一种方式：
（一）借款申请人选择先还后贷方式
原商业贷款银行为公积金中心非受托银行的，借款申请人应采用“先还后贷”方式办理:
1.贷前咨询。缴存人通过公积金中心官网、微信公众号、12329服务热线、各经办机构咨询电话、窗口咨询等方式咨询商转公贷款政策，符合条件的，可通过公积金网上营业厅、微信公众号等自助渠道预约办理;
2.提交申请。借款申请人按照预约时间和地点向公积金经办机构提交申请材料，公积金经办人员与借款申请人面谈，对材料的完整性和是否符合转贷条件进行初步审核，符合条件的，借款申请人签署《借款申请人商转公贷款承诺书（先还后贷）》（附件2），公积金经办人员打印《公积金个人贷款申请受理单》并交予借款申请人;
3.房产评估。经办机构受理申请后，由受托银行指定的评估公司对其抵押物价值进行评估;
4.贷款审批。公积金经办人员对借款申请人的公积金缴存情况、婚姻状况、贷款额度、贷款年限、征信状况、房产信息、商贷信息等相关信息进行审批，将审批结果通过短信或电话告知借款申请人。审批通过的，告知贷款期限和额度等内容，审批未通过的，告知原因;
5.结清商贷并解押。借款申请人在收到审批通过通知之日起30个工作日内，前往银行提前结清原商业贷款并办理原商业贷款抵押注销登记手续。超过30个工作日未完成解除原抵押房屋抵押登记等相关手续，原申请商转公贷款手续作废，需重新申请;
6.签订借款合同。借款申请人解除抵押登记后，持原商业贷款结清证明返回经办机构，经核实确认已解除抵押，签订借款及抵押合同，并签署用于重新办理抵押登记的申请材料;
7.抵押登记。公积金中心和借款申请人向不动产登记管理部门申请办理抵押登记手续，将抵押权人登记为公积金中心;
8.银行放款。公积金中心收到不动产登记证明核对确认后，通知受托银行将公积金贷款资金划入公积金借款人在受托银行开立的Ⅰ类账户银行卡。
（二）借款申请人选择“顺位抵押”方式
原商业贷款银行与承办公积金贷款业务受托银行为同一家银行的，借款申请人可以采用“顺位抵押”方式：
1.贷前咨询。缴存人通过公积金中心官网、微信公众号、12329服务热线、各经办机构咨询电话、窗口咨询等方式咨询商转公贷款政策，符合条件的，可通过公积金网上营业厅、微信公众号等自助渠道预约办理；
2.提交申请。借款申请人按照预约时间和地点向公积金经办机构提交申请材料，公积金经办人员与借款申请人面谈，对材料的完整性和是否符合转贷条件进行初步审核，符合条件的，借款申请人签署《借款申请人商转公贷款承诺书（顺位抵押）》（附件3），公积金经办人员将《公积金个人贷款申请受理单》及《顺位抵押方式办理商转公贷款同意书》一并交予借款申请人；
3.房产评估。经办机构受理申请后，由受托银行指定的评估公司对其抵押物价值进行评估；
4.贷款审批。公积金经办人员对借款申请人的公积金缴存情况、婚姻状况、贷款额度、贷款年限、征信状况、房产信息、商贷信息等相关信息进行审批，将审批结果通过短信或电话告知借款申请人。审批通过的，告知贷款期限和额度等内容，审批未通过的，告知原因；
5.办理银行同意顺位抵押手续。借款申请人在收到审批通过通知后，向原商业贷款银行提交申请。原商业贷款银行同意配合办理顺位抵押商转公贷款业务和提前结清贷款并出具《顺位抵押方式办理商转公贷款同意书》；
6.预存资金。原商业贷款银行出具《顺位抵押方式办理商转公贷款同意书》后，借款申请人将原商业贷款本金余额及应还利息超出商转公贷款差额部分，以自有资金足额存入原商业贷款银行指定账户，用于提前结清原商业贷款；
7.签订借款合同。借款申请人持原商业贷款银行出具的《顺位抵押方式办理商转公贷款同意书》和预存资金凭证返回经办机构，经核实确认后，签订借款及抵押合同，并签署用于办理顺位抵押登记申请材料；
8.办理顺位抵押。公积金中心与借款申请人向不动产登记管理部门申请办理顺位抵押登记，按顺位设立新的抵押权，将公积金中心登记为第二顺位抵押权人；
9.贷款发放。公积金中心收到不动产登记证明核对确认后，通知受托银行将公积金贷款资金划入公积金借款人原商业贷款银行指定账户，用于提前结清原商业贷款；
10.结清商贷并撤押。原商业贷款银行自收到公积金贷款资金1个工作日内结清公积金借款人原商业贷款，并承诺向其出具结清证明，积极配合办理抵押解除手续，公积金借款人向不动产登记管理部门申请办理抵押注销登记手续，抵押权人自动变更为公积金中心。
其他规定
（一）原商业贷款借款申请人婚姻状况为离异，经法院判决、裁定或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商业贷款借款申请人名下的，原商业贷款借款申请人不能办理商转公贷款；
（二）自公积金中心审批通过之日起至放款期间，借款申请人及共同借款人的公积金账户余额不得提取；
（三）借款申请人申请办理商转公贷款过程中，有下列行为之一的，公积金中心将停止办理商转公贷款：
1.借款申请人公积金账户被人民法院等有权机关冻结、扣划；
2.变更原抵押房屋所有权人；
3.对原抵押房屋设定其他抵押，原商业贷款银行不是唯一抵押权人；
4.原抵押房屋被人民法院等有权机关查封、扣押、冻结；
5.影响公积金中心抵押权实现的其他行为。
（四）违反本细则及相关规定的，公积金中心有权按照借款合同约定，提前终止借款合同并要求公积金借款人立即结清全部贷款本息。
（五）公积金中心个人住房贷款发放率连续6个月高于85%（含）时，公积金中心将暂停受理商转公贷款业务，已受理的，继续办结；当公积金中心个人住房贷款发放率连续6个月低于85％时，公积金中心将重新受理商转公贷款业务。
当公积金中心个贷率连续四个月高于85%（含）时，公积金中心提前发布将暂停商转公贷款提示通知，及时通过住房公积金网站、服务大厅办事窗口及其他公开渠道向社会公布。
附则
（一）本细则由公积金中心负责解释。
（二）本细则自2023年6月10日起施行。
