又热闹起来了。
楼Sir说的是北京土地市场。11日下午，北京规自委挂出3宗预申请用地，其中海淀两宗、朝阳1宗。
令人惊奇的是，预申请挂牌还不到5个小时，海淀两宗地便火速“转正”，正式进入“土地招拍挂项目”名单。
(资料图片仅供参考)
◎图源北京规自委官网
加上四月底挂出的4块地，截至楼Sir发稿，北京现在土拍池子里共有7宗土地待拍。
当然，北京土拍改规则后，拍地阵线开始变长，土拍场次也变多，土地信息也会随时更新。
今天咱们就先聊聊到目前为止，挂牌待拍的7宗地块。
不出意外的话没出意外，这7宗挂牌地块都在那场声势浩大的土地推介会的地块名单里。
四季青怕是要豪宅了
1.05。
这是海淀四季青镇双新村003、004两个地块的容积率。
◎海淀双新村两块地指标信息
就这容积率，妥妥的要做豪宅了。
要知道，003、004两块地夹着的也是豪宅项目——西山美庐。
◎海淀双新村两块地位置
西山美庐目前二手房挂牌均价在11.7万/平。因为都是别墅，所以总价在7200万左右。
值得注意的是，西山美庐有一套千平顶豪在售，挂牌单价达到17.9万／平，总价1.79亿。
◎图源安居客
两地块西北方向，就是八大处公园。
这个八大处公园很有历史背景，楼Sir反正查阅了资料：八大处的佛寺始建于隋唐，是明清两代帝王宗教活动的主场，乾隆更将六处的香界寺辟为自己的行宫，其二处灵光寺存有世界仅存两颗之一的释迦摩尼佛牙舍利，至今依然是全球重要的佛教圣地之一。
坊间传闻，这人家财万贯之后，特别容易信点什么。
◎八大处公园入口
还有一点是要注意的，就是两个地块的1.05的容积率的计算方式，都有把不属于地块的公共绿地算到容积率中。
◎来源地块文件
按照文件描述，003-2地块为保留公共绿地，要与003-1地块共同计算容积率，但不纳入出让范围，不计入绿地率计算，后期也要四季青人民政府管理。
同样，004-2地块也是这个要求。
◎图源土地推介会文件
如果不算公共绿地，003-1地块的容积率为1.21，004-1地块的容积率为1.19。
这点开发商在拿地后的宣传上，一定要注意。
毕竟丰台豪宅项目端礼著的业主，还因为容积率的事儿维权呢。
豪宅也玩套路？售价10万+的端礼著，究竟有没有欺骗业主
台湖 又荒又充满希望
有规划的荒。
经开区台湖0032地块，就在近期入市的丰禾嘉会的西边。
0032地块周边，总结一下就是现状很荒，但未来有希望。
目前，0032地块周边落地的配套，距项目东北方向直线距离1公里左右的17号线嘉会湖地铁站，17号线目前开通南段，至次渠站可换乘亦庄线，至十里河站，可换乘14号线、10号线。
◎17号线嘉会湖站
此外，0032地块西北方向1公里左右是景山学校通州分校，去年9月第一批学生开学。
◎景山学校通州分校
此外，区域内万科城市之光东望1、2期已经交房，台湖金茂悦也已经交房入住，但底商还在招商中，区域内生活配套并不完善。
此外，0032地块邻居丰禾嘉会的规划中，小区内有下沉的商业配建，日常需求估计可以满足。
◎台湖金茂悦的底商还空着
未来的0032地块，大概率还是会靠西部4公里左右的京东集团总部在内的产业集群的配套辐射。
◎京东总部
未来方面，0032地块所在区域要引进北京小学以及北京八中这样的名校，目前尚在规划中，还未有动工迹象。
尤其是北京八中，就在0032地块的西侧。
◎北京小学规划位置及现状
◎北京八中规划位置及现状
中海学仕里的新邻居
沾了学区的光。
衙门口713地块，位于石景山和丰台两区交界处，属于石景山，西南方向是卖得不错的项目中海学仕里。
◎衙门口713地块具体位置
早在分析中海学仕里项目的时候，我们就已经提到过了，衙门口713地块周边，除了学校，一无是处。
项目周边分布了多所小学，中学，还都是些不错的学校。
其中，地块北侧有一所“爱悦实验小学”，该所学校可直升石景山重点中学-京源中学。
◎图源北京本地宝
而京源学生连续多年获中考状元，全区前十名约50%出自京源，至少95%升入区级重点高中。
其他配套方面就着实有些拉胯，其中，最大的缺点就是交通。
目前距离项目最近的地铁站是1号线的八宝山站，驾车约3.7公里左右。
◎地铁八宝山站
规划中的地铁线路有M11号线，距离规划鲁谷大街站大概在2公里左右，但建好到通车至少得5年。
再有就是713地块的配建要求不少。
◎713地块信息
一口气推三块 都临铁
先推好卖的。
顺义到目前为止，一口气推了3块地。
◎图源推介会文件
其中位于后沙峪村A地块、后沙峪站C地块都位于六环内。
C地块比A地块距离15号线后沙峪地铁站更近一些，大概在1.2公里左右。
◎后沙峪A地块、C地块位置
◎后沙峪地铁站
后沙峪这三个字，算是顺义品质与发展标杆了。
原本后沙峪知名度不是很高，但随着中粮·祥云小镇等一众别墅的入驻，让这个区域被冠以“中央别墅区”之名。
区域定位也为一流的国际化商务宜居区，主要面向高端改善人群。
此外，从两块地的指标要求来看，1.8的容积率，大概率也是要做改善住宅了。
◎后沙峪村C地块建设要求
◎后沙峪村A地块建设要求
而顺义新城第二街区6022、6023-1地块，位置虽然在6环外，但各项配套都很优质。
比如，地块距离15号线顺义站直线500米，距离潮白河森林公园直线距离1.2公里。
此外，地块周边商业、医院、学校资源都很丰富。
◎6023-1地块周边配套
而且，地块属性纯粹，不含配建，占地面积约2.04万平，建控规模约4.75万平。
◎地块建设要求
地块的销售指导价4.6万/平，这与去年入市的龙湖御湖境的指导价一样。御湖境就在新地块西南方向两公里。
综上，7块地都各有各的优势。
海淀的两块地，豪宅没跑了，但注意容积率表述；顺义的三块，整体也算优质，楼Sir反而觉得第二街区那块地很优质；石景山衙门口的地，估计又要吃学校红利了，毕竟其他啥也没有；亦庄太湖地块，吃规划红利吧。
就在刚刚，楼Sir将要发布这篇稿子时，规自委又挂了3块。
现在有10块待拍了。
◎图源规自委
2023年，北京土拍改了很多规则，一直跟土拍的楼Sir也不得不适应新变化。
