摘要：推进高质量发展，寻找行业新动能。
洪静
2018年尾声将至，房企即将面临“年终”大考。在过去一年中楼市调控的不断收紧和金融监管的不断增强，开发企业求“速”不求“质”的发展模式受到严峻挑战。
加之宏观环境中不稳定因素带来的影响，房地产市场未来的发展拥有更多“不确定性”；怎样调整战略布局、运用房地产金融制度与工具进行创新，穿越行业周期，成为业内探讨的重点。
11月21日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办，地金科技联合主办的第七届金砖论坛在上海市静安瑞吉酒店落下帷幕。为期两天的时间内，近百位首席经济学家、金融行业领袖、上市房企高管济济一堂，围绕“全球房地产金融、全球资产配置、大健康养老产业投资”三大主题听取了18场主题演讲，展开了8场圆桌对话。
2018金砖论坛暨第七届金砖价值榜颁奖晚宴在20号晚举行，现场颁发出2018年度中国房地产金融奖、中国地产奖、资产管理类奖、中国好公司奖四大类奖项80余家企业获奖。同时，中国房地产业协会、《中国房地产金融》、金砖传媒培育孵化的地产交易平台——地金网3.0也在本次论坛中全新亮相，论坛还举办了中国（海南）存量/共享/租赁权益化不动产项目交流研讨会，并随后举行了海南战略计划联合发布仪式。
实现高质量的增长
中国人民银行日前发布的《中国金融稳定报告（2018）》中指出，2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，同比上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。房地产业的过往高速增长虽然推动了城镇化的飞速前进，但单一“高周转”和粗放式经营也使得行业风险积聚，暴露出诸多弊端和深层次问题。
中国房地产业协会会长、国家住建部原副部长刘志峰在开幕致辞中指出，我国经济进入新时代的两大特征，一是解决满足群众对美好生活需要所产生的部分，二是把高速增长转向高质量作为当前重要任务。因此就房产而言，高质量发展需要开发企业“主动应战”，提高产品质量、提高工艺居所、提供效益效能。未来可关注的机遇有城市化、健康生活、长租公寓及养老地产等。
易居企业集团CEO丁祖昱通过大数据分析得出在销售放缓，监管趋严的情况下，部分房企已无金融杠杆可加。在这种情况下，房地产业的转型是必然趋势。但转型还是要维持住房地产主业，做有质量的房产，他表示，对于多数房企而言，物业管理等轻资产领域，还是可以入手的。大多数房企都在继续探索和寻找。
另一方面值得关注的是，房企主动加杠杆的过程中，居民部门杠杆率也在快速攀升。居民对于购房的热情，无形中刺激了房地产市场的发展。钜派投资集团董事长兼首席执行官倪建达认为，这主要是缘于房产所具备的高收益的特征，成为最受国人青睐的投资品类。著名房地产专家、原中国社科院金融发展室主任易宪容则强调让房地产市场回到以消费力为主导的市场，真正落实“房住不炒”的定位，建立租售并举的模式，才有利于房地产市场长效机制的建立和健康稳定的发展。
主动管理撬动存量蓝海
而存量时代的到来无疑为房地产市场的未来带来了更大机遇。以房地产私募基金为代表的金融力量通过城市更新的风口注入房地产市场，助力产业升级。
乾立基金总裁成斌结合当下房企转型提出了自己的看法，他在演讲中表示，乾立在进行房地产企业投资时，已经就自己的投资布局、投资方向做出一些变化。
“我们的重点已经不会去割裂地看某个城市的发展，而是考虑整个城市圈的发展。”成斌说。具体到房地产开发投融资层面，他表示房地产私募基金应培育出对项目强大的判断能力，及当投资完成之后，对工程、成本、财务、销售的监管能力。至于存量资产并购改造层面，他认为房地产私募基金的当务之急是从资金供给方变成主动管理机构的角色，“对于项目的改造、招商运营，包括后续的物业管理，如何进行外部资源整合，这些会成为私募基金管理人日后重点考量的方向。”
近年来，类REITs作为商业地产的重要退出通道，也受到越来越多的关注。高和资本董事总经理毛跃晖表示，城市更新不仅仅是建筑的提升，更主要的是内容运营方式的改变。他指出，在国外，房地产私募基金与CMBS是开发时主要的融资工具，并呼唤国内公募REITs的来临。
“我们需要解决的几个问题，一个是优化债务，提高债务融资的效率，二是脱离对于强主体的信仰依赖，重视资产本身，破除刚兑”毛跃晖表示，“三是扩股本，大力发展私募基金和权益型类REITs；第四个是拓公募，使中小投资人能够分享商业不动产投资价值，另一面给专业机构投资人打通退出通道，形成商业不动产投资闭环。”在他看来，公募REITs不是风来花自开的，需要共同努力去推进，未来将有助于商业不动产的轻轻资产运营专业化和重资产的投资流动性。
资产配置新趋势
此外，在改革开放与经济全球化不断发展的今天，全球化资产配置成为机构与投资者关注的重心。东方证券首席经济学家邵宇表示，从国内的角度来看，机遇首先来源于深度城市化，未来城市化的核心是城市群。
“房地产投资、产能投资、基础设施投资和公共服务投资，将吸收近三亿的农民工逐渐落户城市化的城市区域，这是城市发展的终极动力。”他介绍道。而从国际的视角来看，在“一带一路”的大背景下，中国会对更有产业基础的领域进行布局。
除了不动产外，与会嘉宾也在接下来的圆桌对话环节中探讨了其他类别资产配置的方法，股票、对冲基金、量化投资……虽然随着国际环境和地缘政治的不断变化，海外市场交易的风险性进一步增强，但嘉宾们表示价值投资始终是贯穿其中的基本原则；同时，在资管新规开启的大资管时代下，作为金融机构从业者，应加强对投资者的教育。
为大健康养老产业而投资
值得注意的是，伴随我国逐渐步入老龄社会，近年来养老产业异军突起。公开报道显示，自2015年以来，中国各地兴起了一股养老地产投资热，地产商和投资机构纷纷投身养老地产。
面对养老市场林立的老年公寓，如何在差异化竞争中胜出？原上海市老龄科学研究中心主任、上海市民政科学研究中心主任殷志刚在演讲时强调，新时代下的养老服务，应当以老年人需求为本。中国保险行业协会首席金融市场专家、中国首席经济学家论坛理事、长江养老保险首席经济学家俞平康表示，“养老地产、旅游地产、长租公寓等发展，最重要的是运营能力。”
泰康健康产业投资控股有限公司、华东区域投资发展中心助理总经理徐晓欢则表示，在健康产业变革创新时期，保险与医养结合是一大趋势。亲和源集团总裁张昊岩在演讲中分享了养老社区运营的系统性思维，通过大数据运算支撑运营，从而推动产品的升级。美瑞老年服务（上海）有限公司总经理梅雪艳表示投管一体的模式可以保证运营的最优化。
随后的圆桌对话环节中，来自同策、光大控股、保利、泰康、永泰红磡、达晨财智、佰仁健康企业高管就“养老产业金融化之路”这一主题各自发表观点，绿地、龙湖、复星、志贺设计、建纬律所等机构负责人就“智慧养老产业裂变”议题提出了自己的建议。论坛的最后，南京金陵饭店集团助理总经理、江苏天泉湖实业股份有限公司董事花艳发表了主题为“金陵天泉湖-中国新型养老标杆”的演讲。她表示，天泉湖项目从老人的角度出发，是养老产业的一次成功实验。
